Hukuki manada eşya, ekonomik değer varlığı bulunan, sınırlanabilir, hukuki hâkimiyet sağlanabilir ve yasaklanmamış cisimler olarak tanımlanır. Eşya hukuku ise bireyler ve eşyalar arasındaki aitlik ilişkisini yasal düzenlemelerle savunan hukuk dalı olarak bilinir. Eşya hukukunun 3 temel türü ayni haklar, zilyetlik ve tapu sicilidir.

Ayni haklar, mallar üzerinde kişinin hak sahibi olduğu mutlak maddi haklar olarak tanımlanabilir. Ayni haklar da kendi aralarında mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklar şeklinde 2 gruba ayrılmıştır. Mülkiyet hakkı eşya sahibine geniş yetkilerle bu eşyadan sınırsız ve tam faydalanma hakkını kişiye vermektedir. Sınırlı ayni haklar ise eşya sahibine tam yetki verilmesini engelleyen haklar sınıfına girmektedir. Bununla birlikle sınırlı ayni hakları da irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti ve rehin hakları şeklinde üç türe ayırarak incelenir.

Zilyetlik ise, eşyaya karşı fiili hâkimiyet bulundurma anlamı taşır. Bu haklar tek bir kişi üzerinde toplanabileceği gibi farklı kişilere de paylaştırılabilir.

Eşya hukukunun üçüncü ve son türü olan tapu sicili, gayrimenkuller üstünden elde edilen mevcut hakkın sürekliliğini göstermek için ayni aleniyet sistemi doğrultusunda tutulan sicil türüdür. İki temel işlev gayrimenkullerin hukuki durumunu anlama ve açıklığı sağlama olarak karşımıza çıkar.